Đầu tư vào condotel vừa là cơ hội, nhưng cũng đứng trước rủi ro

Trên thế giới, Condotel (Condo – Hotel) là một mô hình đầu tư căn hộ khách sạn rất phổ biến được các doanh nhân, chính khách, người nổi tiếng, giới thượng lưu và những khách hàng, nhà đầu tư thông minh có tiềm lực tài chính ưu tiên lựa chọn hàng đầu.

Đầu tư vào condotel vừa là cơ hội, nhưng cũng đứng trước rủi ro

Năm 2016, thị trường BĐS nghỉ dưỡng chứng kiến sự hồi phục và bùng nổ ở 3 thị trường là Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc, với 44 dự án được chào bán. Nổi bật trong số đó là Cocobay, Ariyana, Ocean Suites (Đà Nẵng), Vinpearl Empire, Movenpick Resort Cam Ranh Bay (Khánh Hoà)…

Đó là chưa tính đến các đợt mở bán cung ứng hơn 12.000 căn condotel (căn hộ khách sạn) và hơn 5.000 căn biệt thự ra thị trường. Chỉ tính ở khu vực miền Trung, BĐS nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng đang được đánh giá cao bởi ưu thế thu hút đầu tư. Khách hàng từ Hà Nội và các tỉnh, thành phố phía Bắc đang chiếm đa số thị trường BĐS nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng (chiếm 80% số giao dịch thành công).

Dự báo trong thời gian tới (2016-2018), thị trường Đà Nẵng sẽ đón nhận thêm nhiều sản phẩm căn hộ, biệt thự du lịch của các dự án đang triển khai, chứng kiến sự tăng trưởng mạnh của nguồn cung.

Riêng với condotel, sang năm 2017 nhận định về thị trường này trở nên không thống nhất. Một số chuyên gia dự đoán, condotel sẽ thống trị thị trường nghỉ dưỡng do nguồn cung vẫn đang trên đà tăng với nhiều dự án đã hoàn thành và rất nhiều dự án đã, đang và sẽ triển khai. “2017 sẽ là năm để kiểm chứng sức hấp dẫn của loại hình này, các condotel giá tầm trung sẽ được tiêu thụ tốt hơn”, bà Đỗ Thu Hằng, trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết tại Hội thảo “Toàn cảnh thị trường BĐS, phân khúc condotel – cơ hội và thách thức” vừa diễn ra tại Hà Nội.

Tuy nhiên, một số phân tích lại quan ngại bởi rủi ro pháp lý có thể chặn đà phát triển của phân khúc condotel. Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Liên minh các Sàn giao dịch BĐS G5 – CTCP Đầu tư và Phân phối DTJ cho biết: Hiện nay, các thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình condotel chưa được quy định chặt chẽ, rõ ràng, dễ dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư nhập nhằng, lách luật để làm liều. Có rất nhiều loại hình condotel có tính pháp lý khác nhau nên đôi lúc khó giải thích với khách hàng: có dự án là 50 năm và được ở, có loại 50 năm không được ở, có loại thời hạn đến 70 năm…

Bên cạnh đó, về vấn đề sở hữu condotel, nhiều chủ đầu tư cam kết cung cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp ngay sau khi bàn giao và thanh toán xong. Tuy nhiên, việc cấp sổ đỏ cho condotel cũng còn nhiều điều bất cập bởi luật pháp hiện hành còn chưa có quy định cụ thể. Một vài dự án luật cho phép tách ra làm sổ đỏ, nhưng nhiều dự án không thực hiện được.

Chính vì vậy, nhiều DN phát triển dự án loại này đang rơi vào tình cảnh rất khó khăn, khi đầu tư hàng nghìn tỷ đồng nhưng không bán được. Vì tâm lý người dân, nhà đầu tư luôn chọn mua các dự án BĐS có sổ đỏ.

Ở một góc độ khác, hiện cũng chưa có quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel ven biển. Việc xây dựng condotel ven biển được áp dụng quy chuẩn tương tự như xây dựng nhà chung cư theo QCVN 04-1:2015/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng.

Mặc dù về hình thức condotel ven biển có nhiều điểm tương đồng với nhà chung cư, song do mục đích sử dụng hoàn toàn khác biệt (làm khách sạn phục vụ nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở) nên việc áp dụng quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel ven biển sẽ có những điểm bất cập, đặc biệt là với những yêu cầu của nhà chung cư nhằm phục vụ mục đích sinh hoạt của các hộ gia đình.

Chẳng hạn theo quy chuẩn, cứ 100m2 diện tích căn hộ phải có 20m2 diện tích chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe); trong tòa nhà phải có hệ thống thu gom rác (bằng đường ống đổ rác hoặc thùng thu gom rác đặt tại từng tầng), mỗi tầng phải có buồng thu rác đặt tại từng tầng, khoảng cách từ cửa căn hộ đến buồng thu rác gần nhất không được quá 25m; mỗi nhà chung cư phải có không gian sinh hoạt chung với chỉ tiêu sử dụng tối thiểu bằng 0,8m2 trên một căn hộ.

Ngoài ra, nhiều khách hàng không tin tưởng những chính sách cam kết cho thuê của chủ đầu tư, nhất là việc chia sẻ lợi nhuận sau thời gian cam kết (thường là sau 5 năm) và họ cho rằng không thể tin tưởng việc hạch toán tài chính của chủ đầu tư.

Để giải quyết những vấn đề thắc mắc của khách hàng và nhằm tạo ra tính thanh khoản cao cho thị trường condotel, ông Nguyễn Quốc Khánh cho rằng, Nhà nước cần có những quy hoạch rõ ràng cho các vùng biển đảo cũng như đề ra các quy định thống nhất, chặt chẽ về pháp lý, điều kiện sở hữu BĐS ven biển và đất liền tương đương nhau.

Cùng quan điểm, nhiều chuyên gia BĐS đề nghị Bộ Xây dựng và các ngành liên quan sớm ban hành quy định loại hình này. Trong đó, quy định cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu, hình thức sở hữu (lâu dài hay có thời hạn) để đảm bảo theo đúng định nghĩa thuần túy là căn hộ khách sạn…

Dòng tiền chảy vào đâu?

Sự tăng trưởng mạnh về khách du lịch cũng kéo theo dòng vốn đầu tư đổ vào Đà Nẵng. Cho đến nay, Thành phố thu hút được 74 dự án đầu tư trong lĩnh vực du lịch, với tổng vốn đăng ký 8 tỷ USD, mức cao nhất trên cả nước. Trong đó, những dự án đã đi vào hoạt động và kinh doanh tốt có thể kể đến như InterContinental, Premier Village Đà Nẵng Resort, Pullman Resort, Novotel Premier Han River, hay Hyatt Regency Danang.

Sự bùng nổ của thị trường du lịch đã kéo theo sự phát triển sôi động của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng với hình thức kinh doanh cho thuê nhà Đà Nẵng và cho thuê biệt thự Đà Nẵng. Những dự án biệt thự ven biển triệu đô không những hút đường giới nhà giàu Thủ đô mà còn cả giới thượng lưu phía Nam, Việt kiều sau chính sách mới về sở hữu bất động sản.

Những động thái mới của nhiều dự án biệt thự nghỉ dưỡng đang cho thấy điều đó. Chẳng hạn như Premier Village Đà Nẵng Resort 15 ha, với 118 căn biệt thự loại 3-4 phòng ngủ, có hồ bơi và sân vườn riêng, và đều có tầm nhìn hướng biển. Đây được coi là một trong những dự án có thể phát triển loại hình cho thuê căn hộ Đà Nẵng một cách hiệu quả.

Vị trí của dự án này cũng thuộc một trong những nơi đẹp nhất Đà Nẵng, gần sân bay và trung tâm nên giới đầu tư khá quan tâm. Theo CEO của CBRE Việt Nam, ông Richard Leech cho rằng Premier Village Đà Nẵng Resort có nhiều lợi thế về vị trí, chất lượng quản lý cũng đạt chuẩn 5 sao do Accor Hotels đảm nhận. Bên cạnh đó, dự án còn hấp dẫn bởi chính sách cam kết chia sẻ 85% lợi nhuận cho người mua biệt thự, mức lợi tức tối thiểu 9%/năm bằng tiền đồng và 5% bằng tiền USD, thời hạn cam kết kéo dài tới 10 năm của chủ đầu tư.

Những chính sách cam kết lợi nhuận cũng thường thấy ở nhiều dự án biệt thự nghỉ dưỡng khác như Vinpearl Premium Đà Nẵng. Nhiều dự án khác cũng được tung ra thị trường như 40 căn biệt thự The Point thuộc Danang Beach Resort, 34 căn biêt thự dự án Naman Residences,… Khiến cho thị trường mua bán biệt thự Đà Nẵng nhộn nhịp hơn bao giờ hết.

Theo ghi nhận của Savills, biệt thự tại Đà Nẵng đã tăng giá 9% trong quý 2 vừa qua. Không những có được giá trị gia tăng đáng kể so với các kênh đầu tư khác, chủ  nhân biệt thự còn được những ngày nghỉ miễn phí, như ở Vinpearl Premium Đà Nẵng 15 đêm/năm, tương đương với giá trị 2,5 tỷ trong vòng 10 năm.

Nhiều dự án nghỉ dưỡng mới như Premier Village Đà Nẵng Resort, Vinpearl Premium Đà Nẵng… đang chứng tỏ sức hút đối với giới nhà giàu, đồng thời, tạo nên làn gió mới cho thị trường bất động sản du lịch của Đà Nẵng.