Bất cập thu hồi đất: Giá đền bù quá xa giá thị trường

Giá đền bù chỉ bằng 1/4 giá phân khúc

Báo cáo của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao (năm 2017) về các vụ án hành chính thuộc lĩnh vực đất đai, các chọn lọc hành chính về đất đai chiếm 74,6%; vụ việc khiếu nại, tố cáo phức tạp, đông người chủ yếu thuộc lĩnh vực đất đai.

Trong lĩnh vực đất đai, giải phóng mặt bằng đang vấp phải các vấn đề lớn. Trong đấy, lý do đất của các tổ chức, hộ dân chưa rõ ràng là câu chuyện về quản lý và thực thi pháp luật. Nhưng giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn thấp, chênh lệch có giá phân khúc thì là vấn đề về quy phạm pháp luật. Nhiều chuyên gia cho rằng, Luật Đất đai 2013 quy định cơ chế xác định giá đất, thẩm định giá đất nhưng ứng dụng vào thực ở chưa thực sự chắc chắn qui định “Giá đất thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc”.

Ví dụ như, Quyết định số 96 quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành thị (từ 1-1-2014 đến ngày 31-12-2019) của UBND thành thị Hà Nội, giá đất ở thuộc địa bàn quận trọng điểm GĐ 2015 – 2019 được quy định thuộc top cao, nhiều tuyến phố có giá đất ở vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Như tuyến phố Hàng Đào, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ có giá đất niêm yết cao nhất có mức cụ thể 162 triệu đồng/m2. Thực tế, giá đất chuyển nhượng ở các con phố này trên phân khúc luôn cao hơn rất nhiều, phổ biến 500 – 800 triệu đồng/m2, có nơi lên đến 1 ti3 đồng/m2.

Dự án khu thành thị mới Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai (Hà Nội) thu hồi đất của người dân rồi “bỏ hoang” 14 năm.

Tại dự án Khu thành thị Thương mại Du lịch Văn Giang, giá đền bù cho 1m2 khi đầu được tính là 42.000 đồng. Sau nhiều GĐ mức giá cao nhất là 40 triệu đồng/sào (hơn 100.000 đồng/m2) trong khi đấy người dân ở Văn Giang thuê đất để canh tác ở xã đang ở mức 28,8 triệu đồng/sào/năm. Giá đất đền bù quá rẻ so có thực ở phân khúc.Tương tự ở Hà Nội, TPHCM bảng giá đất chỉ cũng chỉ dao động 1/4 giá đất phân khúc. Ở các địa phương trong cả nước, giá đất được quy định thấp hơn so có giá đất phổ biến trên phân khúc, chỉ tương đương dao động 30-50%.

Câu chuyện đền bù giải phóng mặt bằng dự án Khu thành thị Thủ Thiêm là 1 trong các minh chứng, giá đất đền bù quá chênh lệch có giá phân khúc. Dự án Khu thành thị Thủ Thiêm được triển khai đã hơn 20 năm nhưng công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa đã đi vào hoạt động, người dân khiếu kiện tập thể kéo dài.

Tại buổi tiếp xúc cử tri Tổ đại biểu Quốc hội số 7, chiều 9-5-2018 (TP HCM) người dân Thủ Thiêm cho biết, giá đất đền bù cho người dân là 18 triệu đồng/m2, doanh nghiệp nhà đất phân phối lại giá 350 triệu đồng/m2. Người dân Thủ Thiêm đề nghị cơ quan Nhà nước phải xem lại vấn đề này.

Ông Đặng Hữu Hiệp, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thường Tín (Hà Nội) cho rằng, giá đền bù hỗ trợ giải phóng mặt bằng so có giá phân khúc còn có sự chênh lệch cao. Giá đền bù thì ứng dụng theo khung của Nhà nước có thời gian 5 năm còn phân khúc thì lên xuống không ngừng nghỉ từng quý, từng năm.

Khung giá theo dao động thời gian ứng dụng dài không linh động theo được phân khúc đất đai. Từ đấy, giá bồi thường không sát có giá phân khúc, ảnh hưởng đến công đoạn giải phóng mặt bằng.

“Cần tạo hành lang thuận lợi cho quản lý đất đai, hướng tới lợi ích chính đáng của người dân có đất bị thu hồi để thực hiện dự án. Giá đền bù đất cần sát thực ở hơn, gần có giá phân khúc đối có các dự án phát triển kinh tế – xã hội” – ông Đặng Hữu Hiệp nói.

Gây chậm công đoạn các dự án

Chính việc chênh lệch quá lớn giữa giá đền bù giải phóng mặt bằng và giá đất trên phân khúc khiến công tác giải phóng mặt bằng luôn gặp gặp khó. Người dân không hợp tác khi họ đang có tài sản lớn là đất đai nay bị thu hồi lâu dài có giá rẻ mạt. Vì thế khi thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội, dự án công cộng… thì mặt bằng luôn là 1 trong các “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm công đoạn.

Dự án cải tạo mở rộng các con phố xa lộ Pháp Vân – Cầu Giẽ, tuyến các con phố huyết mạch vào trọng điểm Hà Nội, công đoạn đề nghị là cuối năm 2017 phải đã đi vào hoạt động. Tuy nhiên, dự án vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng nên thời gian đã đi vào hoạt động phải lùi lại đến tháng 6-2018. Hiện ở, dự án tiếp tục “lụt” công đoạn.

Tuyến các con phố Pháp Vân – Cầu Giẽ mặt bằng giải phóng kiểu “xôi đỗ” khiến dự án “lụt” công đoạn

Theo ông Phạm Thanh Bình, Phó Giám đốc Ban quản lý dự án Thăng Long (Bộ Giao thông Vận tải) thì công đoạn của dự án thi công đa số tùy thuộc vào công tác giải phóng mặt bằng. Công tác giải phóng mặt bằng thực hiện được theo đúng kế hoạch thì không khó để đã đi vào hoạt động dự án theo công đoạn.

Với các dự án phục vụ lợi ích công cộng như các con phố giao thông thì người dân luôn chấp hành chủ trương của Nhà nước, nhưng giá đều bù quá chênh lệch có phân khúc lại là “điểm nghẽn” trong giải phóng mặt bằng vì người dân không đồng thuận. Hệ quả là dự án đầu tư bị chậm công đoạn nhiều năm. Khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng còn nhân lên nhiều lần đối có các dự án phát triển kinh tế – xã hội, ông Phạm Thanh Bình đánh giá thêm.

“Khó khăn trong giải phóng mặt bằng khiến dự án cải tạo mở rộng các con phố xa lộ Pháp Vân – Cầu Giẽ đã chậm công đoạn 1 năm so có chuẩn bị ban đầu (nếu đã đi vào hoạt động vào cuối năm 2018). Trước đấy, dự án các con phố Vành đai 3 GĐ 1 ở ngã tư Nguyễn Trãi – Khuất Duy Tiến vướng mắc về giải phóng mặt bằng khiến dự án chậm công đoạn 9 năm, dự án cầu Thanh Trì, thời gian chậm công đoạn 7 năm cũng do không giải phóng được mặt bằng” – ông Bình nói.